STAPPENPLAN (HER)GEBRUIK voor EIGENAREN

Brugwachtershuisjes zijn meestal in eigendom van gemeentes, provincies, Rijkswaterstaat of waterschappen. Ben jij verbonden aan één van deze overheden, als medewerker, bestuurder of volksvertegenwoordiger? En denk je: onze organisatie bezit één of meerdere brugwachtershuisjes die niet meer dagelijks in gebruik zijn door de brugwachter, huisjes die leeg staan bijvoorbeeld omdat bruggen op afstand worden bediend. Brugwachtershuisjes waarvan jij vindt dat deze een herbestemming verdient en/of een verwaarloosde indruk maken, wat wij als stichting zonde vinden.

Dan helpen wij je graag op weg om na te gaan welke kansen die huisjes bieden. Misschien zijn er mogelijkheden om die leegstaande huisjes een zinvolle nieuwe functie te geven, waardoor ze weer betekenis krijgen voor de plek waar ze staan, en waardoor een gebruiker zich weer bekommert om het huisje dat daardoor voortaan niet meer verwaarloost.

Onze stichting heeft meer dan 10 jaar ervaring met het herbestemmen van brugwachtershuisjes. We ontzorgen eigenaren van huisje bij de herbestemming, verhuur en het beheer van die huisjes.

Enkele voorbeelden:
Zaagmolenbrug Rotterdam; expositieruimte – eigendom gemeente Rotterdam – sinds 2012 in beheer bij onze stichting
Oude Tolbrug Voorburg; coachingspraktijk – eigendom provincie Zuid-Holland, herbestemming in samenwerking tussem de provincie en onze stichting – sinds 2020 in beheer bij onze stichting
Engelenburgerbrug Dordrecht; Tiny Office – eigendom gemeente Dordrecht -sinds 2022 in beheer bij onze stichting (als onderdeel van vier andere Dordtse brugwachtershuisjes die eerder onderdeel waren van kunstroute Dordtse brugwachtershuisjes)

Stappenplan
In onderstaand stappenplan leiden we je door het proces dat tot een mooie nieuwe invulling van een brugwachtershuisje kan leiden. Voor elke stap kan je bij onze stichting aankloppen; wij ondersteunen het proces van de herbestemming graag met raad en daad.

Inventariseren
Bij de inventarisatie wordt onderzocht wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn voor het betreffenden huisje m.b.t. herbestemmen

Ligt de toegangsdeur voor of achter de slagboom, ofwel kan het huisje veilig betreden worden?
Welke functie past er in het huisje? De huisjes hebben over het algemeen een klein oppervlak.
In welke mate veroorzaakt het voorbijrijdende verkeer geluidsoverlast of trillingen?
Zijn er mogelijkheden om vergunning te krijgen voor de wijziging van de bestemming (het bestemmingsplan voorziet over het algemeen nog niet in de mogelijkheid voor een ander gebruik dan de brugbediening).
Wat zijn de overige bouwkundige kenmerken en hoe verhouden die zich tot het gewenste gebruik (denk aan achterstallig onderhoud, warmte-isolatie, geluidsisolatie, sanitair, klimaatregeling, elektra)?
Moet een brugwachter toegang tot het huisje behouden voor incidentele brugbediening ter plaatse en/of moet de noodbediening in tact blijven? Belangrijke aspecten hebben te maken met het functioneren van de brug.
Kan het huisje afgesloten worden met een deur/muur van de technische ruimte/brugkelder dat zorgt voor het openen en sluiten van de brug?

Zo’n inventarisatie resulteert in een overzicht op basis waarvan de eigenaar een – vaak ook een politieke – keuze kan maken of het huisje geschikt is voor herbestemming. Daarbij wordt rekening gehouden met de gebruiksmogelijkheden en de in te schatten kosten voor het gebruiksklaar maken.

Selecteren
Staat jouw organisatie ervoor open om in het huisje een nieuwe functie toe te laten, dan is het raadzaam om ‘de markt’ te consulteren. Om na te gaan of de verwachte behoefte aan het gebruik van het huisje ook concreet wordt. Welke belangstellende gebruikers dienen zich aan? En is het mogelijk om afspraken te maken over de te nemen maatregelen?

Een mogelijkheid is bijvoorbeeld een uitvraag organiseren waarbij geïnteresseerde partijen worden – namens de eigenaar – uitgenodigd om plannen in te dienen. Het plan dat het beste aansluit bij de wensen van de eigenaar leidt tot de selectie van een partij. Daarbij kan de eigenaar voorwaarden stellen met betrekking tot de sociaal maatschappelijke meerwaarde van het plan voor de buurt.
Daarnaast beschikt de stichting over een database, waarin initiatiefnemers – veelal ondernemers – zijn opgenomen die ons ooit hebben benaderd met een plan of idee voor een nieuwe invulling van huisjes. Op basis van locatie kunnen deze partijen worden gevraagd of ze nog geïnteresseerd zijn.

Contracteren en Renoveren
Op basis van het beschikbare budget zijn vaak keuzes nodig, of is het nodig om aanvullend budget te zoeken. Soms kan subsidie worden verkregen, zeker als het huisje is bestempeld als erfgoed of monument. Zo is er een subsidie voor haalbaarheidsonderzoeken herbestemming van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Ook hebben diverse provincies subsidies en regelingen rond erfgoed. Dit is ook het moment om afspraken vast te leggen in een overeenkomst met de gebruiker over zaken als de vergoeding en de duur van de overeenkomst.

De meest voorkomende aanpassingen die nodig zijn met betrekking tot het geschikt maken voor herbestemming:

voorzien in een veilige toegang buiten de slagbomen om;
voorzien in nieuw sanitair dat niet meer mag lozen op het oppervlaktewater;
afsluiten van de brugkelder en schakelkasten voor de nieuwe gebruiker;
scheiden van de elektrische installatie voor de brugbediening en voor het brugwachtershuisje.

Denk er ook aan dat het nieuwe gebruik en de aanpassingen via een omgevingsvergunning mogelijk gemaakt moet worden.
Deze aanpassingen kunnen ook heel goed meegenomen worden op het moment dat de brug bijvoorbeeld toch al gerenoveerd gaat worden. Ook omdat de kosten van het brugwachtershuisje geschikt te maken voor hergebruik vaak relatief laag zijn ten opzichte van kosten voor de gehele brugrenovatie. Het opknappen en herbestemmen van het huisjes levert ook een positieve bijdrage aan de buurt – enerzijds als compensatie voor de overlast en omleidingen die een renovatie met zich meebrengt, maar zeker ook daarna als mogelijke onmoetingsplek of verbetering van de leefbaarheid.

Beheren
Het beheren van het object is de laatste fase van het herbestemmingsproces. Onze ervaring is dat de eigenaar van het huisje en de achterliggende organisatie vaak niet is ingericht op het onderhouden van contacten met individuele gebruikers. Als eigenaar wil je in dat opzicht wellicht graag ontzorgd worden.
In dat geval brengt het uitkomst om het dagelijks beheer onder te brengen bij een professionele partij die het noodzakelijke klein onderhoud laat uitvoeren, die zorgt voor het innen van de gebruikersvergoeding, enz.

Zo stellen wij bijvoorbeeld voor de huisjes die wij beheren contracten op met de eigenaar over de taken en verantwoordelijkheden van de eigenaar en van ons. Voor ons bestaat dat uit het selecteren en contracteren van gebruikers, het laten uitvoeren van klein onderhoud, het (laten) innen van de gebruikersvergoeding en het overdragen van werkzaamheden waar de eigenaar verantwoordelijk voor is.
Tot slot is af te spreken dat de stichting een nieuwe gebruiker zoekt als een gebruiker het huisje verlaat. Daarbij zien we dat kleine erfgoedorganisaties zoals het onze in het algemeen gebaat zijn bij het gebruiken van de kracht van de grotere (professionele) erfgoed- of vastgoedinstanties. Te denken valt aan het delen van netwerken, podia en administratieve ondersteuning. Bij voorkeur brengen wij het dagelijkse beheer van de huisjes onder bij een professionele vastgoedbeheerder.

Gebruiken
Voor ons is een herbestemmingstraject succesvol op het moment dat er goede afspraken gemaakt zijn over het beheer en als het huisje een nieuwe duurzame invulling heeft gekregen. Dit is een proces dat veel tijd en moeite kost, waarbij heel wat overleggen binnen je organisatie nodig zijn geweest om dit eindresultaat te bereiken. Door het doorzettingsvermogen van jou en je collega’s wordt het huisje nu behoed voor verpaupering en/of sloop.

Het huisje dient weer een doel en het nieuwe gebruik geeft weer betekenis aan de plek.

Ben je eigenaar en wil je meer weten over herbestemmen van (een van) je brugwachtershuisje(s) of heb je vragen over stichting dan horen wij dat graag van je – contact opnemen